Məlum olduğu kimi, əhalinin yaşayış şəraitini
yaxşılaşdırmaq, mənzil tikintisinin səmərəli maliyyələşdirmə mexanizmini
yaratmaq, bu sahədə formalaşan təklifin alıcılıq qabiliyyətli real tələbə
uyğunlaşmasını təmin etmək və ipoteka kreditləşməsinə yerli və xarici
investorları cəlb etmək məqsədi ilə 2006-cı ildən etibarən ölkədə ipoteka
kreditləri sistemi formalaşdırılıb, bu sahədə dövlət siyasətini həyata keçirən
Azərbaycan İpoteka Fondu (Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət
Fondu - İKZF) yaradılıb. Fəaliyyətə başladığı 2006-cı ildən etibarən əhalinin mənzil
təminatı sahəsində dövlətin yürütdüyü sosial siyasətin həyata keçirilməsində
Fondun mühüm rolu olub. Ötən dövr ərzində ipoteka kreditləşməsi böyük bir
inkişaf yolu keçmiş, əhalinin ipoteka kreditlərinə çıxış imkanlarının genişləndirilməsi
məqsədilə ipoteka kreditlərinin şərtlərinin daim əhalinin ehtiyaclarına uyğun
olaraq təkmilləşdirilməsi həyata keçirilmişdir. Fond tərəfindən mütəmadi olaraq
ipoteka kreditləşməsində yaranan çətinliklər, əhalinin ehtiyacları, həmçinin
qabaqcıl dünya ölkələrinin bu sahədə təcrübələri dərindən
öyrənilir və ölkəmizin xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla istifadə olunur. Fondun fəaliyyətə başladığı ilk illərdən
etibarən ipoteka kreditləşməsi sahəsində təkmil infrastruktur, geniş xidmət şəbəkəsi
qurulmuş, həm kreditorların, həm də borcalanların hüquqlarının etibarlı müdafiəsini
təmin edən - normativ-hüquqi baza yaradılmışdır.
Məlum olduğu kimi, İKZF tərəfindən ipoteka kreditləri gəlirləri
rəsmi qaydada təsdiq olunan ödəniş qabiliyyətli borcalanlara verilir və hazırda
bunun sayəsində yüksək keyfiyyətli ipoteka kreditləri portfeli formalaşmışdır. Lakin ipoteka kreditlərinin uzun müddətə verilməsi bir
tərəfdən vətəndaşlar üçün səmərəli ödəniş mexanizmi vasitəsilə mənzil şəraitinin
yaxşılaşdırmasına imkan yaratsa da, digər tərəfdən həmin dövr ərzində bəzi
borcalanlarda iqtisadi və ya hüquqi şəraitin dəyişməsi, inflyasiya, borcalanın daimi və ya müvəqqəti gəlirinin
azalması, xəstəlik, bədbəxt hadisə, borcalanın vəfatı və sair səbəblərdən ödəniş
qabiliyyətinin pisləşməsi və kredit üzrə öhdəliklərin həyata keçirilməsində müvəqqəti
çətinliklər yarana bilər. Bununla əlaqədar olaraq, yuxarıda qeyd edilən halların
borcalanların ödəniş qabiliyyətinə təsirinin mümkün qədər azaldılması və
onların hüquqlarının etibarlı müdafiəsi istiqamətində müvafiq mexanizmlərin tətbiqi
mühüm əhəmiyyət kəsb edir. Bu əsasda ödəniş qabiliyyəti pisləşən borcalanların
hüquqlarının qorunması, eləcə də qarşıalınmaz hadisələr zamanı həm kredit təşkilatlarının,
həm də borcalanların gələcəkdə yarana biləcək risklərinin qarşısının alınması məqsədilə
müxtəlif alətlərdən istifadə edilir.
Beynəlxalq təcrübədə yuxarıda qeyd edilən müxtəlif
obyektiv səbəblərdən borcalanların ipoteka krediti üzrə öhdəliklərin icrası ilə
çətinlik çəkdiyi hallarda həm kredit təşkilatların, həm də borcalanların hüquq
və maraqlarının müdafiəsi baxımından
müştərilər üçün kreditin şərtlərinin yumşaldılmasına xidmət edən müxtəlif fərdi
restrukturizasiya proqramları və digər dəstək mexanizmləri tətbiq edilir.
Belə ki, kreditin müddətinin uzadılması, faiz dərəcəsinin
endirilməsi, aylıq ipoteka ödənişlərini müəyyən müddətə dayandımağa və ya
azaltmağa imkan yaradan fasilə planı və s. şərtlərlə ipoteka krediti
restrukturizasiya oluna bilər. Bununla yanaşı, ipoteka üzrə dəyişkən faiz dərəcəsinin
(floating rate) sabit faiz dərəcəsi ilə (fixed rate) əvəz edilməsi, kreditin
daha əlverişli şərtlərlə yenidən maliyyələşdirilməsi, borcalanın kreditor
qarşısında öhdəliklərinin digər bir şəxsə ötürülməsi imkanları, borcalanların həyatının
ölüm və əmək qabiliyyətinin itirilməsi hallarından və ipoteka predmetinin maddi
ziyandan məcburi sığortalanması, eləcə də borcalanlar tərəfindən ipoteka üzrə
aylıq ödənişin müəyyən həcminin qarşılanması müqabilində iş yerinin itirilməsinə
görə sığorta müqaviləsinin bağlanılması kimi müxtəlif mexanizmlərin tətbiqi geniş
şəkildə yayılmışdır.
Beynəlxalq təcrübədə olduğu kimi, ölkəmizdə də
borcalanların maraqlarının müdafiəsi və onların defolt hallarından mümkün
olduğu qədər qorunması üzrə müxtəlif alətlər tətbiq edilməkdədir. Belə ki, Fond
tərəfindən tətbiq edilən həmin mexanizmlərə ödəniş qabiliyyəti pisləşmiş
borcalanlar üzrə ipoteka kreditlərinin şərtlərinin dəyişdirilməsi, yəni restrukturizasiyasını,
maliyyə çətinliyi ilə üzləşən və yaşayış yerini dəyişmək istəyən borcalanlar üzrə
borc öhdəliklərinin bir borcalandan digər şəxsə ötürülməsinə imkan verən öhdəliyin
verilməsi mexanizmini, o cümlədən həm borcalanın, həm kreditorun gələcək risklərdən
qorunması baxımından borcalanın həyatının və əmək qabiliyyətinin itirilməsi
hallarından, daşınmaz əmlakının ziyandan sığortalanmasını və digər mexanizmləri
aid etmək olar. Məhz bu kimi alətlərin tətbiqi sayəsində Fondun kifayət qədər
sağlam kredit portfeli formalaşmış və problemli kreditlərin həcmi minimuma
enmişdir.
Qrafik 1. Borcalanların hüquqlarının qorunması üzrə tətbiq
edilən mexanizmlərin qruplaşdırılması.
Restrukturizasiya – borcalanın yazılı müraciəti və bu prosedur üçün əsas
yaradan səbəblərin göstərilməsi yolu ilə kredit şərtlərinin bank tərəfindən dəyişdirilməsidir.
Qeyd etmək lazımdır ki, Fondun vəsaiti hesabına ipoteka kreditlərinin verilməsi
müraciət etmiş şəxslərin ödəniş qabiliyyətinin və kredit tarixçəsinin qiymətləndirilməsi
əsasında həyata keçirilir və Fondun bununla bağlı dünya təcrübəsinə əsaslanan
ciddi standartları formalaşmışdır. Lakin qeyd olunanlara baxmayaraq, ipoteka
kreditlərinin kifayət qədər uzun müddətə verilməsi ilə əlaqədar olaraq kredit
dövründə çox az sayda olsa da, bəzi borcalanlarda müxtəlif səbəblərdən ödəniş
qabiliyyətinin pisləşməsi və aylıq ödənişlərin həyata keçirilməsində müvəqqəti
çətinliklər müşahidə olunur. Ödəniş qabiliyyəti pisləşmiş borcalanların
hüquqlarının müdafiəsi ilə bağlı Fond tərəfindən yenidən maliyyələşdirilmiş
ipoteka kreditləri üzrə 2016-cı ildən etibarən restrukturizasiya mexanizmi
yaradılmış, restrukturizasiya ilə bağlı daxili qaydalar və tələblər müəyyənləşdirilmiş,
borcalanların müraciətlərinə müvafiq olaraq mexanizmin tətbiqinə başlanılmışdır.
Qaydalara əsasən iqtisadi və (və ya) hüquqi şəraitin dəyişməsi, habelə
borcalanın maliyyə çətinliyinin yaranması səbəbindən borc öhdəliyinin icrasını
təmin etmək məqsədilə yenidən maliyyələşdirilmiş ipoteka kreditləri üzrə kredit
müqaviləsinin şərtlərinin dəyişdirilməsi (kreditin restrukturizasiyası) nəzərdə
tutulmuşdur. Fondun qaydalarına uyğun olaraq intizamlı borcalanlar müvəqqəti
maliyyə çətinlikləri ilə üzləşdikləri hallarda qanunvericiliklə müəyyən edilmiş
əsaslar yarandıqda kreditin restrukturizasiyası üçün müraciət etmək imkanına
malikdirlər. Restrukturizasiya tədbirləri nəticəsində bir çox borcalana ipoteka
üzrə borcun ödənilməsinə əlverişli şərait yaradılır ki, bunun sayəsində müştəri
əldə etdiyi yaşayış sahəsini itirməməklə yanaşı kredit müqaviləsi üzrə müəyyən
güzəştlər əldə edə bilir.
Lakin qeyd edək ki, restrukturizasiya kredit öhdəliklərini
azaltmır, yalnız onun şərtlərini borcalan üçün daha əlverişli hala gətirir ki,
bu da sonuncuya problemləri həll etməyə və ödənişləri bərpa etməyə imkan verir.
Bununla belə, kreditin restrukturizasiyası üçün
borcalan və kredit ilk növbədə qayda ilə müəyyən edilmiş bir sıra tələblərə
cavab verməlidir. Belə ki, restrukturizasiya olunan ipoteka krediti üzrə
annuitet ödənişlər minimum 1 il ərzində vaxtında həyata keçirilməli,
restrukturizasiyaya müraciət edilən vaxta kreditin ipotekaya nisbəti əmsalı ən
çoxu 80 faiz həcmində olmalı, restrukturizasiyaya müraciət edilən vaxta kredit
üzrə faizlərin və/və ya əsas borc məbləğinin ödənilməsi 120 gündən çox
gecikdirilməməlidir. Mexanizm çərçivəsində iqtisadi və (və ya) hüquqi şəraitin
dəyişməsi, habelə borcalanın maliyyə çətinliyinin yarandığı hallarda maliyyə
yükünün azaldılması məqsədilə kreditin müddətinin uzadılması, müvəkkil bankın
razılığı ilə kredit üzrə faiz dərəcəsinin azaldılması, ödənişlərə 1 ildən çox
olmayan müddətə fasilə verilməsi, hesablanmış faizlərin kapitallaşdırılması
kimi güzəştlərin tətbiqi nəzərdə tutulur. Qeyd edək ki, restrukturizasiyanın
borcalana şamil olunması üçün onun maliyyə vəziyyətinin pisləşməsi və digər
maliyyə çətinliyi yaradan hallarla üzləşməsini təsdiq edən sənədlər təqdim
edilməli və təqdim edilmiş sənədlərdə göstərilən məlumatlar öz təsdiqini
tapmalıdır. Restrukturizasiya kreditin qüvvədə olduğu müddət ərzində ən çoxu 3
dəfə həyata keçirilə bilər və bu restrukturizasiyalar arasındakı dövr minimum 1
il olmalıdır.
Bundan başqa, son dövrdə restrukturizasiyanın şamil
olunduğu şəxslərin əhatə dairəsi genişləndirilmiş, Azərbaycan Respublikasının
işğal olunmuş ərazilərinin azad olunması uğrunda aparılan hərbi əməliyyatlar
zamanı xəsarət alan şəxslərin də restrukturizasiyadan yararlanmaq imkanı təmin
edilmişdir.
Xüsusi olaraq qeyd etmək lazımdır ki, restrukturizasiya
mexanizmi Koronavirus (COVID-19) pandemiyası dövründə də özünü doğrultmuş, xüsusi
karantin rejiminin tətbiq olunması və müəyyən fəaliyyət sahələrində iqtisadi durğunluğun
müşahidə edilməsi ilə əlaqədar olaraq gəlirlərində azalma müşahidə edilən və ya
iş yerini itirən və aylıq ödənişlərin həyata keçirilməsində çətinliklə üzləşən borcalanların
kredit şərtləri yumşaldılmış və bununla da həmin borcalanların ödənişlərinin yenidən
bərpa olunmasına öz töhfəsini vermişdir. Qeyd edək ki, indiyədək (08.05.2023)
Fond tərəfindən 232 kredit işi üzrə borcalanların ödəniş qabiliyyətinin
yaxşılaşdırılması məqsədilə kreditin restrukturizasiyası həyata keçirilmişdir.
Öhdəliyin verilməsi – Borcalanların maraqlarının müdafiəsi istiqamətində
tətbiq edilən tədbirlərdən biri də ipoteka üzrə öhdəliyin bir borcalandan digərinə
ötürülə bilməsi imkanının təmin edilməsidir. Belə ki, ipoteka kreditləşməsi sahəsində
mövcud qaydalara əsasən öhdəliyin verilməsi müqaviləsi üzrə ilkin borcalan üzərinə
əlavə borc yükü götürmədən müqavilə üzrə hüquq və vəzifələrini könüllü qaydada
Fondun tələblərinə cavab verən istənilən şəxsə ötürə bilər. Qeyd olunan
mexanizmin tətbiqində əsas məqsəd ödəniş qabiliyyəti pisləşmiş, yaşayış yerini
dəyişmək istəyən borcalanlar tərəfindən ipoteka krediti hesabına alınmış yaşayış
sahələrinin satış imkanlarının artırılmasıdır. Bu zaman yeni borcalan ipoteka müqaviləsi üzrə
ilkin ipoteka qoyanın bütün vəzifələrini, o cümlədən ilkin ipoteka qoyan tərəfindən
lazımınca icra edilməmiş vəzifələri daşıyacaqdır. Yuxarıda da qeyd edildiyi
kimi, ipoteka kreditinin kifayət qədər uzun müddətə verildiyini nəzərə alsaq, həmin
müddət ərzində borcalanın maddi durumunun qeyri-stabil olması, eləcə də yaşayış
sahəsini dəyişmək istəyi, nikahın pozulması hallarının olması, iş yerinin
itirilməsi və ya xəstəlik səbəbindən ödəmə qabiliyyətinin itirilməsi kifayət qədər
mümkün hal hesab edilir. Bu səbəbdən mövcud qaydalarda ipoteka saxlayanın
razılığı ilə ipoteka üzrə öhdəliyin - üçüncü bir şəxsin adına kreditin qalıq məbləği
həcmində rəsmiləşdirilə bilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Bu zaman hazırki
borcalan tərəfindən öhdəliyinin ötürülməsi üçün təklif olunan şəxs ipoteka
krediti üzrə borcalanlara dair bütün tələblərə cavab verməlidir. Öhdəliyin verilməsi
barədə müraciətin dəyərləndirilməsi zamanı potensial borcalanla yeni müqavilə bağlandığı
üçün onun ödəmə qabiliyyəti üzrə hərtərəfli yoxlama aparılır, zərurət olduqda ipoteka
predmetinin yenidən qiymətləndirilməsi həyata keçirilir, eləcə də ipotekanın
digər şəxsin adına rəsmiləşdirilməsi zamanı yarana biləcək risklər nəzərə
alınır. Qeyd edək ki, güzəştli ipoteka krediti üzrə öhdəliklər yalnız güzəştli
ipoteka krediti almaq hüququ olan şəxslərə verilə bilər.
Onu da qeyd edək ki, son 3 il ərzində Fond tərəfindən
254 kredit işi üzrə öhdəliyin bir borcalandan digər borcalana verilməsi əməliyyatı
həyata keçirilmişdir.
Borcalanın həyat və əmlak sığortası - Yuxarıda qeyd olunanlara əlavə olaraq, gələcəkdə həm
borcalanın, həm də kreditorun qarşılaşa biləcəyi risklərin minimuma endirilməsi
baxımından, o cümlədən gözlənilməz
hallar baş verdikdə kreditin qaytarılmasında borcalanın maliyyə maraqlarının
qorunması məqsədilə ipoteka krediti müqaviləsi üzrə borcalanın həyatının ölüm və
əmək qabiliyyətinin itirilməsi riskinin ipoteka ilə təmin edilən tələbin ölçüsündən az
olmamaq şərtilə və ipoteka qoyulmuş əşyanın məhv olma və zədələnmə risklərindən
əşyanın mövcud olan bazar qiymətini əsas götürərək məcburi sığortalanması tələb
olunur. Qeyd edək ki, hər iki sığortanın məcburiliyi beynəlxalq
təcrübədə geniş yayılmışdır və bu şərt ipoteka kreditləşməsinin ayrılmaz hissəsi
hesab olunur. Bu sığorta növlərinin tətbiqində əsas məqsəd ipoteka krediti
hesabına alınmış yaşayış sahəsinin məhv olması, borcalanın xəstəlik və s. səbəblərlə
bağlı əmək qabiliyyətini və ya həyatını itirməsi hallarında onun ailə üzvlərinin
maraqlarının qorunması, ipoteka krediti hesabına alınmış yaşayış sahəsinin ailə
üzvlərində saxlanılmasını təmin etməkdir.
Borcalanın öhdəliklərini icra etməməsi hallarında
ipoteka predmeti kreditorun risklərinin qarşılanmasında mühüm əhəmiyyət kəsb
edir və bu məqsədlə Fondun vəsaiti hesabına verilən ipoteka kreditləri üzrə
ipoteka predmetlərinin sığortası məcburi şərt kimi nəzərdə tutulmuşdur. Belə
ki, ipoteka ilə yüklü edilmiş yaşayış sahəsi yanğın, daşqın, təbii fəlakət,
üçüncü şəxslərin təsiri və s. nəticəsində maddi ziyana uğradığı təqdirdə müvəkkil
sığorta şirkəti və borcalan arasında bağlanmış olan əmlak sığortası həmin vəsaitin
qarşılanmasına borcalan və kreditor üçün zəmanət verir. Belə sığortalar həm
borcalanın, həm də bankın maraqlarını qoruyur. Bu, borcalanı gözlənilməz həyat
şəraitindən, bankı isə biznes risklərindən müdafiə xarakteri daşıyır. Mövcud
qaydalara uyğun olaraq sığorta müqavilələri üzrə sığorta məbləği ipoteka ilə təmin
edilən kreditin qalıq məbləğindən az olmamalıdır. Kredit müqaviləsi üzrə bir
neçə borcalan tərəf kimi çıxış etdikdə isə, borcalanların həyat sığortası
müqavilələri üzrə ümumi sığorta məbləği ipoteka krediti məbləğindən az olmamalı
və hər birinin həyat sığortası üzrə sığorta məbləği onun gəlirinin
borcalanların ümumi gəlirlərində xüsusi çəkisinə proporsional qaydada
hesablanmalıdır. Həmçinin həyat sığortası müqaviləsinin müddəti kredit müqaviləsinin
müddətindən, əmlak sığortası müqaviləsinin müddəti isə 3 ildən az olmamalı və
müqavilənin müddətinin başa çatmasına ən azı 2 ay qalmış həmin müqavilənin müddətinin
uzadılması və ya yenisinin imzalanması təmin edilməlidir. Hazırda Fond bu sahədə
sığorta bazarında 18 sığorta şirkəti ilə əməkdaşlıq edir və borcalanlar müstəqil
şəkildə həmin müvəkkil şirkətlərdən biri ilə sığorta müqaviləsi bağlaya bilərlər.
Hazırda ipoteka kreditləri üzrə 39,8 min həyat, 35,9 min əmlak sığortası
müqaviləsi mövcuddur;
Məlumat üçün qeyd edək ki, son 4 il ərzində müvəkkil
sığorta şirkətləri tərəfindən 410 sığorta
hadisəsi üzrə 355 min manat həcmində əmlak
sığortası, 432 sığorta hadisəsi üzrə 8526,8 min manat həcmində həyat sığortası ödənişi
həyata keçirilmişdir.
Digər – Yuxarıda qeyd edilənlərə əlavə olaraq, “İpoteka
haqqında qanun”a edilmiş son dəyişikliklərə əsasən ipoteka predmetinin özgəninkiləşdirilməsinin
əsas öhdəlik üzrə tələblərin ödənilməsinə kifayət etdiyi hallarda, ipoteka
qoyana ipoteka saxlayanın yazılı razılığı ilə ipoteka predmetini özgəninkiləşdirmək
imkanı yaradılmışdır. Qeyd olunan mexanizm ipoteka ilə bağlı münasibətlərin sadələşdirilməsinə,
prosedurların optimallaşdırılmasına, habelə həm borcalanın, həm də ipoteka
saxlayanın hüquqlarının müdafiəsinə yönəlmişdir. Bu vasitə ilə borcalan ipoteka
üzrə ödənişlərin həyata keçirilməsində çətinlik çəkdiyi hallarda əlavə maliyyə
resursu cəlb etmədən və ipoteka saxlayan tərəfindən təqdim edilən tək arayış
sayəsində ipoteka predmetini üçüncü bir şəxsə satmaq və borcunu bağlamaq imkanı
əldə edir. Bu zaman, ipoteka predmetinin özgəninkiləşdirilməsinə dair müqaviləni
notarius təsdiq edir, həmçinin ipoteka saxlayanın hesabına ipotekanın əsasını təşkil
edən məbləğin köçürülməsi təmin edilir.
