İpoteka krediti insanın mənzil təminatını, yaşayış
şəraitinii yaxşılaşdırmaqla yanaşı vətəndaşın bankdan ala biləcəyi ən iri həcmli
və uzunmüddətli kredit növüdür. Məhz bu xüsusiyyətlər ipoteka kreditini digər
istehlak kreditlərindən fərqləndirir və onun sosial əhəmiyyətini, iqtisadi
tsiklin dəyişməsinə həssaslığını artırır. Beləliklə, ipoteka kreditləri yüksək
sosial mahiyyətii və həssaslığı olan bir bank məhsulu olduğu üçün ipoteka
krediti əldə etmək niyyətində olan potensial borcalanların ödəmə qabiliyyətlərinin
təhlili və kreditin geri ödənilməsi imkanının araşdırılması, bank risklərinin
idarə olunması tədbirləri, o cümlədən ipoteka predmetinə dair tələblərin müəyyən
olunması, yəni onların anderraytinqi maliyyə təşkilatlarının sağlam kredit
portfelinin formalaşdırılmasında və maliyyə risklərinin optimal idarə
olunmasında əhəmiyyətli rol oynayır. İpoteka kreditlərinin digər kreditlərlə
müqayisədə aşağı faiz dərəcəsi ilə uzun müddətə verilməsi, əsas hədəf dairəsinin
ödəniş qabiliyyəti olan, şəxsi yığımları davamlı və sabit xarakter daşıyan vətəndaşların
olması həmin kreditlər üzrə ödəniş qabiliyyətinin qiymətləndirilməsinin daha sağlam
və etibarlı olmasını tələb edir.
İpoteka kreditinin anderraytinqi zamanı potensial
borcalanın imkanlarının qiymətləndirilməsi
bir qayda olaraq aşağıdakı istiqamətlər üzrə aparılır və qiymətləndirmənin nəticəsindən
asılı olaraq maliyyə təşkilatı tərəfindən kreditin verilib-verilməməsinə dair qərar
qəbul edilir.
Borcalanın gəlir səviyyəsinin və ipoteka təminatının dəyərinin qiymətləndirilməsi
zamanı beynəlxalq praktikada, o cümlədən ölkəmizdə müvafiq olaraq KÖ/G (PTİ
(Payment to İncome)- ipoteka üzrə aylıq ödəniş / aylıq gəlir) və K/İ (LTV (Loan
to Value)-kreditin məbləği/təminatın dəyəri) əmsallarından istifadə olunur.
KÖ/G əmsalı
potensial borcalanın ümumi gəlirlərində ipoteka krediti üzrə xərclərin yol
verilən maksimal həddini müəyyənləşdirməklə onun ödəmə qabiliyyətinin qiymətləndirilməsində
əsas faktor hesab edilir. K/İ əmsalının əsas mahiyyəti isə təminatın qiymətləndirilmiş
dəyəri üzrə kredit məbləğinin yol verilən həddi olmaqla, kreditor üçün
qabaqcadan mümkün itkilərin qarşısını alınmasında, eləcə də borcalanın borcunu
yerinə yetirməməsi (defolt) və eyni zamanda daşınmaz əmlakın qiymətinin aşağı
düşməsi hallarında kreditorun üzləşə biləcəyi risklərin minimuma endirilməsində
mühüm rol oynayır.
Beynəlxalq təcrübə - Qeyd etmək lazımdır ki, dünya təcrübəsində ipoteka
kreditinin qiymətləndirilməsi ilə bağlı tələblər əsasən eynilik təşkil etsə də,
kreditorlar potensial borcalanın anderraytinqinə dair bir sıra fərqli qiymətləndirmə
mexanizmi və üsulları tətbiq edə bilirlər. Misal üçün, Şimali Amerikada
(ABŞ, Kanada) borcalanın ödəmə qabiliyyətinin qiymətləndirilməsi zamanı daha sərt
yanaşma tətbiq edilir və onun aylıq bütün öhdəliklərinin gəlirə nisbəti (DTİ-əmsalı
– Debt to İncome) nəzərə alınır. DTİ əmsalında öhdəliklərə müvafiq ipoteka
krediti üzrə aylıq ödənişlə yanaşı, borcalanın digər bütün kredit öhdəlikləri,
o cümlədən kommunal ödənişləri də daxil edilir və bu əmsalın maksimum həddi
40-50% arasında dəyişə bilir. Həmin ölkələrdə anderraytinq çərçivəsində kredit
tarixçəsinin təhlili aparılarkən kredit
bürolarından avtomatlaşdırılmış şəkildə əldə edilən məlumatlar və özünəməxsus
riyazi modellər əsasında skorinq metodu tətbiq edilir ki, bu da kreditin verilməsinə
dair qərarların qəbul edilməsi prosesinin sürətlənməsi və avtomatlaşmasına təkan
verir. Məsələn ABŞ və Kanadada potensial borcalanın ödəmə qabiliyyətinin müəyyənləşdirilməsi
zamanı ən çox “FİCO” skorinq metodundan istifadə edilir. Skorinqin nəticəsi
olaraq potensial borcalan üçün xüsusi çəkilərlə qiymətləndirilmiş müxtəlif kredit məlumatları parametrləri, o
cümlədən, ödəniş tarixçəsi, borc məbləği, kredit tarixçəsinin müddəti, yeni
kreditlər və kredit növləri barədə məlumatlar əsasında hesablanan fərdi bal və
ya reytinq müəyyən olunur.
Həmçinin ABŞ-da bu cür kreditlərin verilməsi zamanı
istifadə olunan “Desktop
Underwriter” avtomatlaşdırılmış sistemi sayəsində borcalanın ödəniş
qabiliyyətinin qiymətləndirilməsi üçün 75-dən çox aidiyyəti qurumdan daxil olan
məlumatlar əsasında müxtəlif alqoritmlərdən istifadə edilərək qərar qəbul edilir
ki, bu da kredit müraciətinin qiymətləndirilməsi zamanı subyektivliyi
minimallaşdırır.
Bəzi Avropa ölkələrində, məsələn Almaniya və
Fransada kredit təşkilatları tərəfindən ipoteka və digər kreditlər üçün mövcud
aylıq ödənişlərin ümumi aylıq gəlirin üçdə bir hissəsindən çox olub-olmadığına,
o cümlədən kredit verilməzdən qabaq potensial borcalana məxsus xalis aktivlərin
dəyərinə (əksər hallarda ipoteka krediti məbləği qədər) mühüm nəzər yetirilir.
Əlavə olaraq Almaniyada ipoteka krediti əldə etmək üçün bir çox banklar tərəfindən
vətəndaşlara əvvəlcədən xüsusi tikinti əmanət fondlarında müəyyən müddət ərzində
vəsait (əmanət) yerləşdirməsi və alınacaq mənzilin dəyərinin ən azı 20-30% həcminin
şəxsi vəsaiti hesabına ödənilməsi tələb olunur.
Amerikada olduğu kimi, Avropada da, məsələn
Almaniyada potensial borcalanların kredit ödəmə qabiliyyətlərinin müəyyən edilməsi
və kreditin verilməsinə dair qərarın qəbul edilməsi üçün Almaniyanın ən böyük
“Schufa” kredit bürosundan müştərinin bütün öhdəliklərinə dair əldə edilən hərtərəfli
məlumatlar təhlil edilir.
İpoteka kreditlərinin verilməsində ən vacib mərhələlərdən
biri ipoteka təminatının qiymətləndirilməsi və K/İ əmsalının hesablanmasıdır.
Bu əmsalın həcmi ipoteka kreditinin alınması zamanı borcalanın ilkin ödəniş məbləğinə
birbaşa bağlıdır. K/İ əmsalına tələb azaldıqca, ilkin ödənişə tələb artır. Beynəlxalq
təcrübədə K/İ əmsalına tələb 70-80%, müvafiq olaraq ilkin ödənişə tələb isə
20-30% təşkil edir. Maliyyə təşkilatları
tərəfindən əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi zamanı riskə əsaslanan yanaşma
tətbiq edilməklə müxtəlif qiymətləndirmə alətləri və proseslərinin
kombinasiyası nəzərdən keçirilir, qiymətləndirmə prosesinə yerində yoxlamalar,
üçüncü tərəflərin qiymətləndirmələri və/və ya avtomatlaşdırılmış qiymətləndirmə
vasitələri kimi müxtəlif üsullardan istifadə edilir. Həmçinin borcalana məxsus
xalis aktivlərin dəyəri, daşınmaz əmlakın növü və digər faktorlardan asılı
olaraq K/İ əmsalı, kreditin müddəti və digər kredit şərtləri müştərilər üçün fərqlənə
bilir. K/İ əmsalının daha yuxarı səviyyədə olmasından irəli gələn riskin
kompensasiya edilməsi baxımından bir qayda olaraq borcalandan ipoteka krediti
üzrə sığorta da tələb olunur.
Milli təcrübə və mövcud vəziyyət - Bugünədək Azərbaycanda sağlam, şəffaf, dinamik
inkişaf edən ipoteka kreditləri mexanizminin formalaşması üzrə kompleks tədbirlər
görülmüşdür. Müvafiq qanunvericilik təkmilləşdirilmiş, şəffaflığın və
operativliyin təmin edilməsi məqsədilə biznes proseslər avtomatlaşdırılmış,
borcalanların ödəniş qabiliyyətinin qiymətləndirilməsi, kreditlərin verilməsi və
rəsmiləşdirilməsi sahəsində vahid standartlar tətbiq edilmişdir.
Qeyd olunduğu kimi, ipoteka kreditlərin verilməsi
zamanı borcalanların ödəniş qabiliyyətinin
və kredit tarixçəsinin qiymətləndirilməsi mühüm əhəmiyyət kəsb edir. Defolt
hallarında ilk öncə ipoteka kreditinin təminatı olan yaşayış sahələrinə
tutmanın yönəldilməsi faktını nəzərə alsaq, zamanında borcalanın ödəniş
qabiliyyətinin düzgün qiymətləndirilməməsi gələcəkdə vətəndaşın özü üçün əlavə
sosial problemlərin yaranmasına gətirib çıxara bilər.
Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət
Fondu tərəfindən də ipoteka kreditləri üzrə anderraytinqə dair tələblər beynəlxalq
təcrübəyə əsaslanan metodlar və ölkədaxili standartlar nəzərə alınmaqla
formalaşmışdır.
1. Ödəniş qabiliyyətinin qiymətləndirilməsi. İpoteka krediti almaq istəyən şəxsin ödəmə qabiliyyətinin
qiymətləndirilməsi və verilə biləcək ipoteka kreditinin maksimal məbləğinin müəyyən
edilməsi onun gəlirlərinin və xərclərinin təhlili əsasında həyata keçirilir.
Qeyd etmək lazımdır ki, ipoteka krediti almaq istəyən
şəxslərin orta aylıq gəlirləri Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin
2016-cı il 16 noyabr tarixli 464 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan
Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına verilən
ipoteka krediti, o cümlədən güzəştli ipoteka krediti üzrə borcalanın
(borcalanların) aylıq məcmu gəlirinin hesablanması Qaydası”na uyğun olaraq
hesablanır. Fondun vəsaiti hesabına verilən kreditlər üzrə aylıq məcmu gəlirin
hesablanması zamanı Azərbaycan Respublikasının ərazisində əldə edilən gəlirlər,
habelə onun hüdudlarından kənardakı mənbələrdən daxil olan milli və xarici
valyutada və sənədlə təsdiq edilən sabit gəlirlər də nəzərə alınmaqdadır.
Hazırda Fond tərəfindən tətbiq edilən şəffaf, təkmil
və minimal sənədləşməyə əsaslanan anderraytinq modeli sayəsində əmək haqqı,
sahibkarlıq və qeyri-sahibkarlıq fəaliyyətindən əldə edilən gəlirlərə, əmək
pensiyaları, sosial müavinətlər, alimentlər və sair rəsmi gəlirlərə malik olan
müxtəlif əhali qruplarının ipoteka kreditlərinə çıxışının artması təmin
edilmişdir (Cədvəl 1).
Cədvəl 1 . İpoteka kreditləşməsində borcalanın nəzərə alınan gəlirləri
|
Muzdlu işlə bağlı olan gəlirlər |
Muzdlu işlə
bağlı olmayan gəlirlər |
Cari transfertlər |
|
|
Sahibkarlıq gəlirləri |
Qeyri sahibkarlıq gəlirləri |
||
|
q Əməkhaqqı |
Ən azı son 12 ay ərzində sahibkarlıq fəaliyyətindən əldə edilən gəlirlər |
q Faiz gəliri |
q Əmək pensiyaları |
|
q Dividend |
q Sosial müavinətlər |
||
|
q Əməkhaqqına əlavələr və mükafatlar |
q Qiymətli kağızlardan əldə olunan gəlir |
q Təqaüdlər |
|
|
q Əmlakın icarəyə verilməsindən gəlir |
q Sığorta ödənişləri |
||
|
q İş prosesi zamanı sağlamlığın
pozulmasına görə ödənclər |
q Royalti |
q Maddi yardımlar |
|
|
q Aliment |
|||
Xərclərin təhlili zamanı onların strukturunda müntəzəmlik dərəcəsi və
məqsədli təyinatına görə potensial borcalanın ailə üzvləri və himayəsində
olanların saxlanılması, yaşayış sahəsi ilə bağlı xərcləri, sığorta və digər öhdəlikləri
üzrə ödənişləri və sair xərcləri hesablanaraq potensial borcalanın aylıq gəlirini
keçməmək şərti ilə nəzərə alınır.
Borcalanın və ailə üzvlərinin saxlanılması üçün nəzərdə
tutulan xərclərin həddi ölkə üzrə həmin ildə müəyyən olunmuş yaşayış
minimumunun (2023-cü il üçün yaşayış minimumu ölkə üzrə 246 manat məbləğində müəyyən
edilmişdir) 50%-indən çox olmaması tələb olunur. Potensial borcalanın gəlir və
xərcləri arasında fəqrdən asılı olaraq ona verilə biləcək ipoteka kreditinin məbləği
müəyyən edilir. Bununla belə, müvəkkil bankların müştərinin ödəmə qabiliyyətini
qiymətləndirərək kreditin verilməsi barədə müstəqil qərar qəbul etməsini, habelə
ipoteka kreditlərinin uzunmüddəti və sabit faiz dərəcəsi ilə verilməsini və bununla
bağlı bankların məruz qala biləcəyi riskləri nəzərə alaraq, banklar tərəfindən
həmin risklərin tənzimlənməsi və gələcəkdə yarana biləcək mənfi halların
qarşısının alınması məqsədilə bəzi hallarda müxtəlif tələblər və şərtlər tətbiq
edilə bilir.
2. Kredit tarixçəsinin qiymətləndirilməsi. Qeyd edildiyi kimi, beynəlxalq təcrübədə potensial
borcalanın kredit tarixçəsinin təhlili kredit bürolarından alınmış məlumatlar əsasında
aparılır. İpoteka krediti almaq istəyən şəxsin kredit tarixçəsi haqqında
toplanmış məlumatların təhlilinə əsasən onun borc və ya digər maliyyə öhdəlikləri
üzrə ödəniş davranışları, gecikməsi olan cari kredit öhdəliklərinin
olub-olmaması diqqətlə nəzərdən keçirilir.
İpoteka kreditləşməsi çərçivəsində mövcud qaydalara
əsasən ipoteka krediti almaq istəyən şəxsin gecikməsi olan cari kredit öhdəlikləri
mövcud olmamalıdır. Hazırda bir çox banklarda müştərinin krediti ödəmə qabiliyyətinin
qiymətlləndirilməsi zamanı “Azərbaycan Kredit Bürosu” MMC tərəfindən təklif
edilən skorinq xidmətindən istifadə olunur ki, təqdim olunmuş xidmət vasitəsilə
kredit tarixçəsi subyektləri haqqında toplanmış məlumatların təhlilinə əsasən
borcalanın davranışları öyrənilir və əldə edilən nəticələr əsasında fərdi
reytinqlərin verilməsi həyata keçirilir. Kredit skorinq xidməti kredit təşkilatlarında qiymətləndirmə
prosedurlarının sadələşdirilməsində, kredit risklərinin azaldılmasında, habelə
borcalanın maliyyə intizamının möhkəmləndirilməsində mühüm rol oynayır. Potensial
müştərinin kredit tarixçəsinin təhlili ümumi anderraytinq prosesinin ən mühüm mərhələsindən
biri hesab edilir və təsadüfi deyildir ki, ipoteka kreditinin verilməsinə dair
imtina barədə qərarların əhəmiyyətli hissəsi müştərinin kredit tarixçəsində əks
olunan məlumatların qeyri-qənaətbəş olması ilə əlaqədar olur.
3. İpoteka predmetinin (alınan yaşayış sahəsinin) qiymətləndirilməsi. İpoteka krediti üzrə borcalan ödəniş qabiliyyətini
itirdiyi hallarda ipoteka predmeti əsas təminat üsulu kimi çıxış etdiyi üçün
kreditləşmə prosesində ipoteka predmetinin qiymətləndirilməsinə xüsusi diqqət
yetirilir. Hazırda Fondun vəsaiti hesabına verilən ipoteka kreditləri üzrə
klassik ipoteka mexanizmi tətbiq olunduğundan alınan yaşayış sahələri həm də
ipoteka predmeti kimi çıxış edir. Kreditləşmə
prosesində alınan yaşayış sahələrinin Fondun müvəkkil qiymətləndiriciləri tərəfindən
qiymətləndirilməsi həyata keçirilir. Qiymətləndirmə prosesində alınan yaşayış
sahəsinin bazar və likvid qiymətləri müəyyən edilir. Müəyyən olunmuş bazar və
likvid qiymətindən asılı olaraq K/İ əmsalı,
borcalana verilə biləcək kreditin maksimal həddi və ilkin ödənişin minimal məbləği
müəyyən edilir. İpoteka kreditinin məbləği ipoteka predmetinin likvid dəyərindən
yüksək ola bilməz.
Hazırda
Fondun vəsaiti hesabına verilən adi ipoteka kreditləri üzrə K/İ əmsalının
yuxarı həddi 85% (ilkin ödəniş -15%), güzəştli ipoteka kreditləri üzrə isə 90%
(ilkin ödəniş -10%) təşkil edir.
Qeyd etmək lazımdır ki, Fond tərəfindən ipoteka
kreditləməsi üzrə qiymətləndirmə mexanizminin qurulması zamanı beynəlxalq təcrübəyə
əsasən sağlamlılıq və etibarlılıq prinsipləri ilə yanaşı, dövlətimizin sosial
siyasətinə müvafiq olaraq əhali üçün məqbulluğu əsas prioritetlərdən olmuşdur.
Əlavə olaraq, yuxarıda sadalanan ölkələrdən fərqli
olaraq, borcalanın ödəmə qabiliyyətinin qiymətləndirilməsi zamanı onun aylıq
bütün öhdəliklərinin deyil, yalnız ipoteka kreditləri üzrə aylıq ödənişlərinin
orta aylıq məcmu gəlirə nisbəti (KÖ/G) nəzərə alınır. Bu da öz növbəsində ölkə üzrə daha çox vətəndaşın
yaşayış vəziyyətinin yaxşılaşdırılmasına şərait yaradır. Qeyd etmək lazımdır
ki, potensial borcalanın ümumi gəlirlərində ipoteka krediti üzrə xərclərin yol
verilə bilən həddi ölkə üzrə 70%-dən çox olmamalıdır. Bundan əlavə ipoteka
krediti əldə etmək üçün müraciət edən şəxslərin gəlirləri kredit məbləğinin
götürülməsinə kifayət etmədiyi hallarda, birgə borcalan əlavə etmək imkanı
yaradılmışdır ki, həmin borcalanlar qismində yalnız yaxın ailə üzvləri
(həyat yoldaşı, bacı, qardaş,
ata, ana, oğul, qız, baba, nənə) çıxış edə bilər. Bu zaman kredit üzrə
borcalanların ödəmə qabiliyyətlərinin qiymətləndirilməsi zamanı, borcalanların
hər birinin rəsmi sənədlər əsasında təsdiq edilən gəlirlərinin cəmi nəzərə
alınır. Hazırda ipoteka kreditlərinin subyekti qismində bir neçə borcalanın
çıxış etdiyi ipoteka kreditlərinin Fondun ümumi kredit portfelində çəkisi 13%-dən
artıq təşkil etməkdədir.
Qeyd edək ki, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2017-ci il
tarixli Sərəncamı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında qeyri-rəsmi məşğulluğun
qarşısının alınmasına dair Tədbirlər Planı”ndan irəli gələn tapşırıqların
icrası ilə əlaqədar ipoteka kreditləri üçün müraciət edən şəxslərin gəlirlərinin
rəsmiləşdirilməsinə marağın artırılması Fondun daim diqqət mərkəzində olmuş və
gəlirləri yalnız rəsmi sənədlərlə təsdiq olunan şəxslər ipoteka kreditlərindən
faydalanmışdır.
Regionlarda stimullaşdırma. Ölkə üzrə regionlarda ipoteka kreditləşməsinin
stimullaşdırılması məqsədilə borcalanların ödəniş qabiliyyətinin qiymətləndirilməsi
zamanı daha mülayim yanaşma tətbiq edilir. Belə ki, Bakı, Sumqayıt və Xırdalan
şəhərləri, o cümlədən Abşeron rayonunda yerləşən yaşayış sahələrinin alınması məqsədilə
ipoteka krediti üçün müraciət edən şəxsin və onun ailəsinin həyatı və fəaliyyəti
ilə əlaqədar müntəzəm ödənişlərin hesablanması zamanı hər bir ailə üzvünün
saxlanılması üçün xərc ölkə üzrə müəyyən olunmuş yaşayış minimumu məbləğinin 50
faizindən az götürülmədiyi halda, regionlarda yerləşən yaşayış sahəsinin
alınması zamanı bu göstəricinin minimal həddi cəmi 25% təşkil edir.
Beləliklə,
yuxarıda qeyd olunan və Fond tərəfindən tətbiq olunan standartlar və adekvat
qiymətləndirmə ipoteka kreditlərinə əlçatanlığın və əhali üçün məqbulluğun
artırılması ilə yanaşı kifayət qədər
sağlam kredit portfelinin formalaşmasına səbəb olmuşdur. Dövr ərzində Fondda
yüksək etibarlılığa malik risklərin idarə olunması sisteminin qurulması nəticəsində
bugünədək kredit itkisinə məruz qalmamışdır. Hesab edirik ki, gələcək dövrlərdə də ipoteka
kreditlərinin qiymətləndirilməsi prosesində Fond tərəfindən ipoteka kreditləri
üzrə şərtlərin məqbulluğu və kredit risklərinin idarəolunması prosesləri arasında
tarazlığın qorunması istiqamətində müvafiq tədbirlər davam etdiriləcəkdir.
Müəllif: Rasim
Abdullayev – İKZF-nin İpoteka kreditləri departamentinin direktoru
