Dünya ölkələrinə nəzər
salsaq görərik ki, hər bir dövlətin sosial siyasətində əhalinin rifahı, yaşayış
şəraiti və xüsusilə də mənzil təminatı mühüm prioritetlərdən hesab olunur və
qarşıya qoyulmuş bu strateji hədəfin reallaşdırılması üçün müxtəlif maliyyələşmə
mexanizmlərindən istifadə edilir.
İqtisadi inkişaf səviyyəsindən,
eləcə də konkret dövlət üzrə formalaşmış mövcud reallıqlar və problemin
qabarıqlığından asılı olaraq tətbiq olunan mexanizmlər öz xüsusiyyətlərinə görə
fərqlənsə də rəqabət mühitini təhrif etməyən, yaşayış sahələrinin əlçatanlığını
artıran, yaşayış sahələrinə mülkiyyət hüququnu əldə etmək imkanlarını genişləndirən
və qanuni müdafiəsini təmin edən dövlət dəstəyi alətlərinə üstünlük verilir. Bu
zaman uzunmüddətli yaşayış maliyyəsi sisteminin qurulması, müxtəlif sosial təbəqələrin
tələblərinə uyğun malliyyə məhsullarının yaradılması və bununla da inklüzivliyin,
əhatəliliyin təmin edilməsi əsas prioritetlərdən biridir. Təcrübədə ödəniş
qabiliyyətli tələbin dəstəklənməsi məqsədilə yaşayış maliyyəsi çərçivəsində yaşayış
sahələrinin alınması və tikilməsi, o cümlədən təmiri məqsədilə ipoteka kreditləri,
satmaq
öhdəliyi ilə kirayə (“Rent to own”) və s. mexanizmlərdən istifadə olunur.
Tətbiq olunan mexanizmlərin hər biri özünəməxsus əhali qruplarına hədəflənməklə
spesifik xüsusiyyətlərə və üstünlüklərə malikdirlər. Təcrübə göstərir ki, əhalinin mənzil
təminatında qeyd olunan mexanizmlərin kompleks şəkildə tətbiqi müvafiq sahədə
daha effektiv nəticənin alınmasını təmin edir.
Azərbaycanda mənzil
təminatı sahəsində əhalinin uzunmüddətli maliyyə resurslarına çıxışının təmin
edilməsi məqsədilə 2005-ci ildən ipoteka kreditləşməsi mexanizmi yaradılmış və bugünədək
səmərəli fəaliyyət göstərir. Lakin qeyd etmək lazımdır ki, ipoteka kreditləşməsi
əhalinin mənzil təminatı sahəsində ən geniş yayılmış maliyyələşdirmə mexanizmi
olsa da, bir bank məhsulu olaraq kredit risklərinin idarəedilməsi baxımından özünəməxsus
xüsusiyyətlərlə səciyyələnir.
Məhz bu baxımdan beynəlxalq təcrübədə ilkin
ödəniş məbləği aşağı olan və gəlirləri rəsmi təsdiqini tam tapmayan, lakin ödəniş
qabiliyyətli əhali qruplarının mənzil təminatının yaxşılaşdırılması məqsədilə satmaq öhdəliyi
ilə kirayə mexanizmindən geniş istifadə olunur.
Əhalinin mənzil şəraitin
yaxşılaşdırılmasında qeyd olunan mexanizmin xüsusi əhəmiyyətə malik olmasını nəzərə
alaraq mexanizmin beynəlxalq təcrübədə, o cümlədən inkişaf etməkdə olan ölkələrdə
uğurlu tətbiqi, bu sahədə risklərin tənzimlənməsi və mövcud iqtisadi reallıqlar
nəzərə alınmaqla Azərbaycanda da tətbiqi imkanları araşdırılmışdır.
Hazırda yaşayış sahələrinin
kirayəsi ilə sonradan alınması dünyanın bir çox ölkələrində (Böyük Britaniya, Kanada,
Türkiyə, Rusiya, Qazaxıstan və s.) geniş şəkildə yayılmaqla mənzil maliyyələşməsi
sahəsində ən vacib mexanizmlərdən birinə çevrilmişdir.
Dövlətin dəstəyi ilə
qurulan bu mexanizmin qısa mahiyyəti - məqbul yaşayış sahələrinin daşınmaz əmlak
bazarından ixtisaslaşmış dövlət qurumları, adətən ipoteka təşkilatları tərəfindən
alışı və müəyyən əhali qruplarına müddət sonunda satınalma hüququ vermək şərti
ilə uzunmüddətli kirayəyə verilməsidir.
Qeyd olunanlarla əlaqədar, ölkədə əhalinin yaşayış
sahəsi ilə təminatı mexanizmlərinin təkmilləşdirilməsi, şəxsi vəsaiti yetərli
olmayan vətəndaşların yaşayış sahələrinə tələbatının ödənilməsi, satmaq öhdəliyi
ilə kirayə hüquq münasibətlərinin inkişafının təmin edilməsi məqsədilə 2019-cu ildə Azərbaycan
Respublikası Prezidentinin müvafiq Fərmanı ilə satmaq öhdəliyi ilə kirayə
mexanizmi yaradılmış və 2020-ci ilin mart ayından etibarən ölkə ərazisində tətbiqinə
başlanılmışdır.
Ölkəmizdə tətbiq olunan kirayə mexanizminin əsas
məqsədi ipoteka kreditlərinə çıxış imkanı olmayan, şəxsi yığımları aşağı olan vətəndaşlara
mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasıdır. Bu mexanizm vətəndaşlara uzun müddətə
ödəniş imkanı ilə dövlət vəsaitləri hesabına alınmış mənzillərdən istifadə edərək
mənzil sahibi olmalarına və mənzil vəziyyətinin yaxşılaşdırılmasına imkan
yaradır.
Yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verilməsi
mexanizminin yeni olmasına baxmayaraq mexanizmin əhali üçün əlçatanlığının, proseslərin
səmərəliyinin, eyni zamanda vətəndaş məmnunluğunun artırılması əsas prioritetlərdən
biridir. Bu istiqamətdə növbəti addım kimi “Yaşayış
sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verilməsi Qaydaları”na ölkə başçısının
cari ilin mart ayında imzaladığı Fərmanı ilə mexanizm çərçivəsində bir sıra məhdudiyyətlər
aradan qaldırılmış, o cümlədən müqavilə üzrə öhdəliyin ötürülməsi və müqavilənin
müddəti ilə bağlı minimal tələblər ləğv edilmişdir. Sosial-iqtisadi konyukturadan,
yaşayış tikintisi sektorunun dinamikasından asılı olaraq gələcəkdə də mexanizimin
davamlı olaraq əhalinin təlabatına uyğunlaşdırılması, təkmilləşdirilməsi nəzərdə
tutulur.
Hazırda ölkədə tətbiq olunan satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizminin xüsusiyyətlərini aşağıdakı kimi qruplaşdırmaq olar.
İlkin ödəniş faktoru ilə yanaşı kirayə mexanizminin
əsas xüsusiyyətlərindən biri bank kreditləri ilə müqayisədə vətəndaşların ödəniş
qabiliyyətlərinin qiymətləndirilməsi üzrə yumşaq anderraytinqin tətbiqidir. Tələb
olunan sənədlərin minimuma endirilməsi, yüksək səviyyədə avtomatlaşdırma, eləcə
də əsas etibarilə kirayəçilərin kredit tarixçəsinə əsaslanan sosial
anderraytinq modeli əmək haqqı, sahibkarlıq və qeyri-sahibkarlıq fəaliyyətindən
əldə edilən gəlirlərə, əmək pensiyaları, sosial müavinətlər, alimentlər və sair
rəsmi gəlirlərə malik olan vətəndaşların, qanunvericiliklə nəzərdə tutulan
vergi və digər ödəmələri vaxtında həyata keçirən sabit vergi ödəyicilərinin (bərbər, dərzi foto, audio-video xidməti, və
s.) kirayə mexanizminə asanlıqla çıxışını təmin edir.
Aşağı və stabil ödənişlər – Azərbaycanda tətbiq olunan kirayə
mexanizminin sosiallığının və əlçatanlığının bariz nümunəsidir. Belə ki, mövcud
qaydalara əsasən kirayə mənzillər üzrə aylıq ödənişlər hər ay bərabər hissələrlə
manatla ödənilir və kirayə müddəti ərzində inflyasiya, digər xarici faktorların
təsirindən asılı olmayaraq dəyişilməz şəkildə sabit olaraq qalır. Bu isə kirayəçiləri
gələcəkdə daşınmaz əmlak və kirayə bazarında baş verə biləcək əlverişsiz qiymət
dəyişikliklərindən sığortalayır, başqa sözlə desək, qeyd olunan risklər dövlət
tərəfindən tam qarşılanır.
Əlavə olaraq, kirayə
mənzillər layihəsi çərçivəsində dövlət tərəfindən hər hansı bir gəlirin əldə
edilməsi nəzərdə tutulmur və aylıq ödənişlərin əhalinin müxtəlif qruplarına
daxil olan vətəndaşlar üçün məqbulluğunun təmin edilməsi məqsədilə aylıq ödənişin
məbləğinə yalnız Fond tərəfindən yaşayış sahəsinin satın alındığı qiymət və
mexanizmin fəaliyyəti ilə bağlı digər xərclər daxil edilir. Mexanizm
çərçivəsində kirayəçilər tərəfindən hər hansı bir faizin ödənilməsi həyata
keçirilmir,
kirayəçi tərəfindən yalnız mənzilin dəyərinin və zəruri xərclərin ödənilməsi nəzərdə
tutulur.
Məhz tətbiq olunan yanaşma çərçivəsində bugün vətəndaşlara
təklif olunan kirayə mənzillər üzrə aylıq ödənişlər Bakı şəhərində 411,77
manatdan, Xırdalan şəhərində 333,20
manatdan, Sumqayıt şəhərində 296,91 manatdan, Masazır qəsəbəsində isə 320,25
manatdan başlayır.
Beynəlxalq
təcrübədə tətbiq olunan kirayə mexanizmlərinin səmərəliliyinin əsas göstəricilərindən
biri mexanizmin
əhatəliliyi, təklif olunan kirayə mənzil fondunun yerləşmə yeri ilə
bağlıdır. Ölkədə kirayə mənzil fondu seçilərkən ilk növbədə
mexanizm çərçivəsində hədəflənən insanların maraqları, ölkədaxili urbanizasiya
və mənzilə ehtiyacı olan şəxslərin məskunlaşma səviyyəsi nəzərə alınmışdır. Bugünədək
Fond tərəfindən Bakı, Sumqayıt və Xırdalan şəhərləri, habelə Abşeron rayonu
üzrə 9 müxtəlif ünvanda
yaşayış sahələri satın alınaraq əhaliyə təklif edilmişdir.
Mənzillər seçilərkən əhalinin mümkün ola biləcək
ehtiyacları və mənzil fondunun təkmil infrastruktura malik ərazilərdə formalaşdırılması
prioritet kimi nəzərə alınmışdır. Satmaq öhdəliyi kirayəyə verilməsi məqsədilə
formalaşmış mənzil fondu yalnız tikinti standartı və normalarına cavab verən,
Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinə uyğun olaraq
2013-cü il 1 yanvar tarixindən sonra inşa edilmiş, üzərində mülkiyyət hüququ
dövlət qeydiyyatına alınmış çoxmənzilli binalarda yerləşən mənzillərdən ibarətdir.
Hazırda mexanizm çərçivəsində əhaliyə təmirli, elektrik enerjisi, qaz və su ilə
tam təchiz olunmuş, habelə sakinlərin sərbəst və asudə vaxtlarını səmərəli
keçirilməsi üçün geniş həyətyanı sahələrə və təkmil infrastruktura (nəqliyyat,
səhiyyə, iaşə, təhsil və s.) malik yaşayış binalarında yerləşən mənzillər təklif
edilir.
Mobil
xidmət – Kirayə mexanizmi çərçivəsində əhaliyə xidmət səviyyəsinin
yüksəldilməsi məqsədilə müraciətlərin qəbulu, mənzillərin seçilməsi, kirayə üzrə
aylıq ödənişlərin aparılması prosesi tam avtomatlaşdırılmışdır. Fondun
“Elektron ipoteka və kredit zəmanət” sisteminin aidiyyəti qurumların
informasiya sistemləri ilə inteqrasiyası və proseslərin avtomatlaşdırılması vətəndaşlara
minimum sənədlərlə 3 gün ərzində mənzil seçimini etməyə və yeni yaşayış sahəsinə
köçmək imkanı yaratmışdır.
Vətəndaşların
hüquqlarının
etibarlı müdafiəsi ölkədə
formalaşdırılmış kirayə mənzil mexanizminin əsas cəhətlərindən biridir. Belə
ki, Fondla kirayəçi arasında
bağlanılan müqavilə məcburi olaraq notarial qaydada təsdiq olunur. Kirayəçinin
təşəbbüsü ilə özü və ailə üzvlərinin həmin mənzilə qeydiyyatı təmin olunur. Qeyd olunduğu kimi, kirayə mexanizmi
çərçivəsində mənzil əldə etmiş şəxslər müqavilə üzrə öhdəliklər tam icra
olunduqdan sonra yaşayış sahəsini mülkiyyətlərinə keçirmək hüququ əldə edirlər.
Kirayə müqavilələri kifayət qədər uzun müddətə bağlanıldığı üçün bu dövr
ərzində baş verə biləcək müxtəlif hadisələrdən (yaşayış sahəsinin məhv olması,
kirayəçinin vəfatı və ya ödəniş qabiliyyətinin itirilməsi və s.) kirayəçilərin
hüquqlarının etibarlı müdafiə mexanizminin tətbiqi mühüm əhəmiyyət kəsb edir. Belə
ki, yaşayış sahəsinin kirayə müddətində Fondun vəsaiti hesabına müstəqil
qiymətləndiricinin müəyyən etdiyi bazar qiymətindən az olmamaq şərtilə sığortalanması
həyata keçirilir.
Kirayəçinin vəfat etməsi hallarında isə kirayə müqaviləsi
üzrə hüquq münasibətlərinin kirayəçinin vərəsələrinə keçməsi həm satmaq öhdəliyi
ilə bağlı müvafiq qaydalarda, həm də vətəndaşla bağlanmış kirayə müqaviləsində
öz əksini tapmışdır. Əgər kirayəçi kirayə müddətində vəfat edirsə, onun mənzil
üzərindəki hüquqları vərəsələrinə-yaxın ailə üzvlərinə keçir. Digər tərəfdən, satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsi üzrə kirayəçinin
ölüm və əmək qabiliyyətinin itirilməsi hallarından sığortalanması məcuri
qaydada tələb olunmasa da kirayəçi könüllü olaraq öz hesabına sığortalana bilər.
Əlavə olaraq, kirayə mexanizmi vətəndaşın ödəmə
qabiliyyətini itirdiyi hallarda belə, ona kirayə hüquqlarını digər şəxslərə
ötürməyə və bununla da mənzil üzrə həyata keçirdiyi kirayə ödənişlərini bərpa
etməyə imkan yaradır.
Satmaq
öhdəliyi ilə kirayə mənzil mexanizminin xüsusiyyətlərinin hərtərfli təhlili hazırda
ölkədə tətbiq olunan mexanizmin ilk növbədə əhalinin maraqlarına xidmət etdiyini
və mexanizm çərçivəsində bağlanılan müqavilələrin davamlı artacağını əminliklə
söyləməyə imkan verir. Hazırda əhali
arasında yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayə alətinə yüksək maraq
müşahidə olunur və Fond tərəfindən formalaşmış tələbin qarşılanması və kreditləşmədə
yüksək dinamikanın qorunması üçün müvafiq tədbirlərin görülməsi davam
etdirilir.
Müəllif: Aslan Zeynalov – İKZF-nin Kirayə mənzil
departamentinin direktor müavini
